Có nên bán nhà 12 tỷ đồng để đầu tư chung cư?

Hiện tôi có một căn nhà tại đường Phạm Cự Lượng, phường 2, quận Tân Bình (khu vực gần sân bay Tân Sơn Nhất). Căn này môi giới định giá khoảng 12 tỷ đồng và giá tôi đang cho thuê là 15 triệu đồng một tháng. Tỷ suất cho thuê chỉ đạt 1,5% còn tốc độ tăng giá của khu vực này khoảng 5% một năm. Tôi thấy biên độ lợi nhuận không tốt nên muốn tìm phương án đầu tư hiệu quả hơn.

Phương án thứ nhất: bán căn này để mua vài căn chung cư cho thuê rải rác các quận 9, quận 2, Thủ Đức, Bình Tân ở TP HCM hoặc xa hơn là Dĩ An (Bình Dương). Giả sử tôi cho thuê hết tất cả các căn hộ, mỗi căn trung bình 7 triệu một tháng thì tổng thu nhập hàng tháng rơi vào khoảng 25 đến 35 triệu đồng. Đồng thời, tôi cũng kỳ vọng giá căn hộ cũng tăng tốt hơn.

Phương án hai: mua hai đến ba căn nhà thổ cư tại khu vực tiềm năng về phát triển hạ tầng, tiện ích cũng để cho thuê. Tôi cũng hi vọng tốc độ tăng giá của loại bất động sản này hàng năm cũng cao hơn. Xin ý kiến chuyên gia tư vấn.

Độc giả Nguyễn Nam Long

Chuyên gia tư vấn:

Việc bán một nhà liền thổ giá trị lớn để mua nhiều bất động sản nhỏ như chung cư hay nhà liền thổ khác với mục đích cho thuê đều có ưu và nhược điểm riêng.

Nếu đầu tư 4-5 căn chung cư, bạn có thể mua được các căn chuyển nhượng thuộc phân khúc bình dân ở vùng ven với tỷ suất lợi nhuận ổn định và tỷ lệ lấp kín phòng cao. Giả sử mỗi căn bạn mua với giá 1,5-2 tỷ đồng, mỗi tháng cho thuê khoảng 7 triệu đồng, tỷ suất lợi nhuận cho thuê mỗi căn là 4,2-5,6%, cao hơn hẳn tỷ suất cho thuê căn nhà phố hiện tại. Loại hình này còn có ưu thế về giá, thấp hơn khoảng 20-30% so với những dự án mở bán mới cùng khu vực.

Tuy nhiên, bạn lưu ý một số tiêu chí quan trọng khi mua chung cư cũ như pháp lý, chất lượng công trình và ban quản lý. Bạn cần tìm hiểu căn nhà đã bàn giao số chưa, qua mấy đời chủ, có can thiệp đến kết cấu nhà hay không. Chất lượng công trình cũng là yếu tố cần xem xét, đảm bảo căn hộ không xuống cấp nhiều, khó cải tạo, sửa sang. Việc tìm ban quản lý tòa nhà tốt cũng cần thiết vì công trình sẽ được kiểm tra, giám sát thường xuyên, hạn chế việc hỏng hóc, xuống cấp.

Đầu tư căn hộ cũ để cho thuê cũng có một số nhược điểm. Bạn phải dự trù các khoản phát sinh gồm chi phí sửa sang, bảo trì, vận chuyển, mua sắm nội thất. Sau 18-24 tháng cho thuê, bạn cần sửa chữa căn hộ một lần, bởi phân khúc bình dân rất nhanh xuống cấp. Chi phí mỗi lần sửa có thể tốn bằng 2-3 tháng tiền cho thuê. Để quản lý 5-6 căn chung cư, bạn cũng cần năng động, tháo vát, thường xuyên kiểm tra, sửa sang ngôi nhà mới có thể đầu tư theo phương án này.

Ở phương án thứ hai, đầu tư nhiều căn nhà liền thổ diện tích nhỏ sẽ có lợi nhuận cao hơn một căn diện tích lớn bởi căn nhỏ có tốc độ tăng giá nhanh hơn. Khả năng thanh khoản của những căn này cũng nhanh hơn bởi nhu cầu mua nhà tại các đô thị lớn luôn cao song nhóm người đủ khả năng chi trả cho căn nhà lớn không nhiều.

Tuy nhiên, việc bán một căn nhà lớn để mua 2-3 căn nhỏ cho thuê sẽ khó khả thi nếu bạn không có kinh nghiệm đầu tư, quản lý bất động sản. Hoạt động đầu tư cũng cần có tính địa phương, nghĩa là bạn phải am hiểu rõ về thị trường, giá bán, tiềm năng tăng giá và ai sẽ mua hoặc thuê. Nhà liền thổ cũng có một số vấn đề như pháp lý phức tạp, dễ lộ giới hay vướng quy hoạch. Nếu mua 2-3 bất động sản ở nơi bạn không nắm rõ về thị trường thì rất dễ gặp rủi ro và thua lỗ.

Do đó, nếu mong muốn có tỷ suất cho thuê cao hơn và đã có kinh nghiệm quản lý, đầu tư bất động sản, bạn có thể cân nhắc phương án đầu tiên: đầu tư căn hộ phân khúc bình dân ở vùng ven. Khi thị trường phát triển ổn định, giá căn hộ này có thể tăng khoảng 25% sau hai đến ba năm. Nếu thiếu kinh nghiệm, bạn nên giữ bất động sản hiện tại và chờ tăng giá bởi tốc độ tăng giá nhà phố không dừng ở 5% một năm mà có thể đạt 8-10% một năm, trong khi căn nhà hiện tại của bạn đã lợi thế lớn khi nằm gần sân bay.