Đầu tư bất động sản nào ít rủi ro, hiệu quả năm Quý Mão?

Chia sẻ  về kênh đầu tư tài sản ít rủi ro và hiệu quả trong 12 tháng tới, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho biết dù các dự báo thị trường còn nhiều thách thức trong năm 2023, vẫn có một số loại nhà, đất đáp ứng được tiêu chí kép an toàn và hiệu quả. Điều kiện cần và đủ để tối ưu khả năng sinh lời là phải nắm giữ dài hạn 3 năm trở lên vì mọi cơ hội đầu tư ngắn hạn (lướt sóng, mua nhanh bán nhanh) đều đã bị triệt tiêu từ cuối năm ngoái.

Ghi nhận trên thị trường thứ cấp, các trường hợp bán tài sản trong năm 2022 đa số đều giảm giá bán kỳ vọng nếu có nhu cầu thu hồi dòng tiền nhanh do tác động domino của tình trạng thiếu hụt dòng tiền (kiểm soát tín dụng) và lãi suất tăng. Dư chấn này dự kiến vẫn kéo dài sang năm 2023 và có thể giảm dần khi càng về cuối năm. Do đó, 9-12 tháng tới là thời gian thuận lợi để mặc cả mua tài sản vì dễ thương lượng giá hợp lý, khi mua xong nên nắm giữ, khai thác và tích lũy nhưng không có lợi nếu bán tài sản.

Ông Tuấn phân tích, tiêu chí đầu tư an toàn được hiểu là mua tài sản có pháp lý hoàn chỉnh với giá sát hoặc thấp hơn thị trường (không bị mua hớ, không bị mua đắt) và khi cần bán có thể bán được (có thanh khoản tốt). Trong khi đó, tiêu chí hiệu quả cần xét đến khía cạnh có thể đạt được biên lợi nhuận kỳ vọng, tối ưu nhất là vừa khai thác dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê, vừa có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản sơ cấp lẫn thứ cấp đều trầm lắng, sụt giảm thanh khoản suốt năm 2022, dự báo thị trường năm 2023 cũng chưa thể nhanh chóng phục hồi, các quyết định đầu tư để nắm giữ và khai thác tiêu dùng nên xuất phát từ nhóm bất động sản phục vụ dân sinh, có nhu cầu sử dụng cao sẽ tránh được rủi ro ngoài ý muốn.

Ông Tuấn tham chiếu việc đầu tư tài sản với các kênh khác gồm: chứng khoán có chỉ số Vn-Index giảm 33% trong năm 2022, giá vàng SJC tại TP HCM tăng 8,68% năm qua, đồng ngoại tệ USD tỷ giá biến động 2,09% và lãi suất tiết kiệm tối đa 6,5% trong 12 tháng vừa qua và lãi suất tiết kiệm hiện nay đạt khoảng 9-9,5% một năm. Theo đó, bước sang năm 2023, loại bất động sản nào có thể đạt biên lợi nhuận vượt trội hơn các kênh này và ít rủi ro đều có thể xem là kênh đầu tư hiệu quả. Với tiêu chí trên, ông Tuấn cho rằng có ít nhất 4 loại bất động sản nhà đầu tư cá nhân có thể tham khảo.

Nhà mặt phố

Nhà mặt phố còn gọi là nhà phố mặt tiền: tại TP HCM loại bất động sản này có lợi suất từ việc cho thuê trong 12 tháng qua đạt trung bình 1-2% một năm và cao nhất 2,9% một năm, bên cạnh khả năng tăng giá 15-16% một năm, vị chi tổng biên lợi nhuận ước tính đạt 18,9% một năm. Vùng lợi nhuận này đã được ghi nhận từ năm 2022 và nhiều khả năng tiếp tục trong năm 2023.

Tuy nhiên đây là loại tài sản có giá trị rất lớn, lên đến hàng chục tỷ đồng một sản phẩm, nên thanh khoản sẽ chậm và kén khách mua đi bán lại. Do đó, để tối ưu hóa được lợi nhuận, khi quyết định đầu tư nhà phố mặt tiền phải nắm giữ tài sản dài hạn từ 3-4 năm trở lên và chỉ ưu tiên tài sản có pháp lý hoàn chỉnh.

Trong thời gian nắm giữ, nhà đầu tư có thể tận dụng lợi thế khai thác dòng tiền ổn định từ việc cho thuê mặt bằng. Dữ liệu của Batdongsan trong năm 2022 cho thấy mức độ quan tâm thể hiện qua lượt tìm kiếm trực tuyến nhà mặt phố cho thuê tại TP HCM tăng 263% so với năm trước. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường cho thuê loại tài sản này có diễn biến tích cực, vẫn chưa thể quay lại thời hoàng kim năm 2019 trở về trước nhưng đã hồi phục so với các năm đại dịch bùng nổ 2020-2021.

Nếu nhà đầu tư trường vốn, năm 2023 có thể mặc cả mua nhà phố mặt tiền với giá “mềm” hơn so với vùng đỉnh cách đây 1-2 năm, đồng thời kiên nhẫn chờ đợi thời cơ chín muồi khi thị trường bất động sản cải thiện thanh khoản trong vài năm tới, sẽ có nhiều cơ hội bán chốt lời.