Làn sóng rao bán, đóng cửa khách sạn

Ông Trung, môi giới bất động sản thương mại khu trung tâm và nội đô TP HCM tiết lộ, hai tháng nay, tháng nào cũng có thêm danh sách mới các khách sạn được đưa vào rổ hàng rao bán do ngành du lịch kinh doanh kém. Cuối tháng 5, một khách sạn 3 sao quy mô trên 10 tầng, tọa lạc tại mặt tiền một tuyến đường lớn thuộc quận 1, TP HCM được môi giới chào giá 270 tỷ đồng, có thương lượng giảm cho khách mua thiện chí. Đầu tháng 6, một khách sạn quy mô vừa và nhỏ gần chợ Bến Thành được môi giới chào giá 150 tỷ đồng.

Giữa tháng 6, thị trường có thêm nhóm khách sạn mini 2 sao phường 4, quận Tân Bình được môi giới chào hàng giá 25 tỷ đồng. Cách đây vài ngày, một khách sạn tọa lạc tại mặt tiền đường Bùi Thị Xuân, khu vực từng một thời kinh doanh dịch vụ lưu trú nhộn nhịp, nay cũng chào bán giá 175 tỷ đồng. Hầu hết các chủ khách sạn đều sẵn sàng thương lượng giảm giá nhiều hơn mức chào bán nếu bên mua sẵn tiền mặt và thiện chí giao dịch.

“Các chủ khách sạn đi đến bước bán tài sản do thị trường lưu trú đã biến động quá nhiều kể từ đại dịch Covid-19, nay vướng thêm suy thoái kinh tế. Khách du lịch quốc tế chưa phục hồi như kỳ vọng, khách nội địa cắt giảm chi phí, khiến ngành kinh doanh này rơi vào thế bí. Cũng có những chủ khách sạn muốn bán tài sản để dịch chuyển ngành nghề khác”, ông Trung giải thích.

Ghi nhận của VnExpress, đến tháng 6, thị trường bất động sản lưu trú tại TP HCM đối mặt với nhiều khó khăn thách thức, nhiều đơn vị đóng cửa, chuyển công năng hoặc rao bán khách sạn.

Trong khi đó, anh Hùng, môi giới bất động sản thương mại tại khu vực gần sân bay cho biết, không chỉ xuất hiện tin rao bán nhiều, thị trường khách sạn còn diễn ra tình trạng loạn giá. Cụ thể, một tòa nhà lưu trú đường Cộng Hòa, quận Tân Bình, từ cuối tháng 5 đến nay liên tục thay đổi giá chào bán từ mức trên 120 tỷ đồng, rồi lần lượt xuống 100-95-90-85 tỷ đồng. Có nhiều môi giới cùng chào một sản phẩm.

Theo anh Hùng, do chủ tòa nhà cần dòng tiền nên đã kích hoạt phương thức gửi tài sản cho nhiều môi giới chào bán cùng lúc để tăng khả năng tiếp cận khách hàng tiềm năng, đồng thời chấp nhận liên tục giảm giá xuống để dễ bán hơn. “Dù vậy, bên mua thường đưa ra mức giá thấp dưới kỳ vọng của bên bán, vì vậy, giao dịch giằng co và khó đi đến thành công”, anh Hùng giải thích.

Ông Nguyễn Hữu Thiện, Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Sabay Home cho biết, trong tháng 5 và 6, rất nhiều khách sạn được rao bán tại TP HCM, giá giảm phổ biến 10-20% so với cùng kỳ. Đặc biệt, nhóm tài sản giá trị lớn đã xuất hiện mức giảm giá 30% trở lên do bên bán muốn thúc đẩy giao dịch. Kinh doanh khách sạn lộ rõ nhiều khó khăn kể từ tháng 4 đến nay dù đã xuất hiện tín hiệu cải thiện dần từ cuối năm 2022 đến quý I/2023, song chưa đủ vực dậy thị trường còn yếu ớt sau khủng hoảng.

Ông Thiện phân tích, trước đó quý I thị trường vẫn còn trong mùa cao điểm hưởng lợi bởi luồng khách du lịch quốc tế và khách Việt kiều về nước ăn Tết. Tuy nhiên, sang quý II bước vào mùa thấp điểm du lịch của TP HCM, cộng thêm kinh tế khó khăn, những người di chuyển đến thành phố có xu hướng cắt giảm chi phí. Đồng thời các dư chấn thiệt hại cộng dồn từ đại dịch cũng ăn mòn nguồn lực của những đơn vị kinh doanh khách sạn. Diễn biến này khiến nhu cầu lưu trú giảm mạnh và trầm lắng.

Theo ông Thiện, nhiều khách sạn đang đóng cửa, chuyển đổi công năng hoặc rao bán tài sản. Các khách sạn nào có vị trí kém thuận lợi, đã cạn kiệt luồng khách lưu trú giá chào bán giảm mạnh đến 30%, thậm chí nhiều hơn. Trong khi đó, những khách sạn vẫn còn hoạt động cầm chừng duy trì lượng khách ở mức trung bình để hòa vốn, vị trí thuận tiện, giá bán sẽ giảm ít hơn, mức giảm có thể dao động 10-15%.

Giám đốc Sabay Home nhận xét, do có giá trị lớn, chủ khách sạn thường vướng khoản vay, quá trình hoàn tất các thương vụ mua bán khách sạn không dễ xuôi chèo mát mái, có những thương vụ kéo dài vài quý, thậm chí cả năm mới xong. “Trong thời gian tới nhiều khả năng làn sóng rao bán khách sạn sẽ tiếp tục mạnh dần do các tín hiệu phục hồi từ kinh tế toàn cầu và kinh tế trong nước còn yếu ớt. 2023-2024 sẽ là giai đoạn thị trường khách sạn thay máu và đổi chủ”, ông Thiện dự báo.

Vài ngày trước, Tập đoàn Jones Lang Lasalle (JLL) công bố tư vấn thành công 2 thương vụ M&A khách sạn tại TP HCM. Đây là 2 trong số 3 thương vụ bán danh mục đầu tư khách sạn đầu tiên trong khu vực Đông Nam Á của năm 2023. Hai khu lưu trú vừa đổi chủ là khách sạn 3 sao Ibis Saigon South và khách sạn 4 sao Capri by Frasers cùng tọa lạc ở quận 7, mang thương hiệu quốc tế.

Tuy thời gian từ lúc bắt đầu đến khi hoàn tất 2 thương vụ mua bán khách sạn này không được tiết lộ, nhưng theo các đơn vị tư vấn M&A, để đi đến thành công, việc đàm phán, thương thảo trải qua quá trình khá dài. Đây cũng là 2 khách sạn hiếm hoi xác nhận giao dịch trong bối cảnh thị trường khách sạn đối mặt với làn sóng rao bán mạnh mẽ.

Bên cạnh những khách sạn đang rơi vào cảnh phải bán mình, nhóm khách sạn đóng cửa dừng hoạt động hoặc chuyển đổi công năng tại TP HCM khá phổ biến. Điển hình nhất trong nhóm này là khách sạn Norfolk (quận 1) quy mô trên 100 phòng từng rất hút khách quốc tế đến TP HCM, hồi cuối tháng 5 đã thông báo trên trang web của khách sạn về việc khép lại hành trình 30 năm phục vụ khách hàng. Hiện khách sạn này đã dừng hoạt động.

Ghi nhận tại 3 khu vực từng có thị trường kinh doanh dịch vụ lưu trú rất sôi động tại TP HCM gồm: phố Tây Bùi Viện, đường Bùi Thị Xuân và trục Lê Thánh Tôn – Lý Tự Trọng quận 1, đến ngày 15/6 đã có không dưới hàng trăm phòng khách sạn tạm đóng cửa tạm thời, treo biển tìm khách thuê hoặc dự kiến chuyển đổi công năng.

Theo Savills Việt Nam, đến cuối quý I, khoảng 67% số phòng đã đóng cửa đang được cải tạo, dự kiến sẽ mở cửa lại, nhưng chưa xác định cụ thể thời điểm tái gia nhập thị trường. Doanh thu dịch vụ lưu trú của thành phố trong quý I tăng 29% theo năm nhưng vẫn còn kém xa giai đoạn trước đại dịch Covid-19 (năm 2019 trở về trước). Tổng số lượt khách đạt 8,54 triệu lượt, trong đó 12% là khách quốc tế, song số lượt khách quốc tế giảm 54% so với quý I/2019.

Ông Trang Minh Hà, Chủ tịch North Stars Asia nhìn nhận, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, ngành du lịch nằm trong nhóm bị ảnh hưởng nặng nề do không thuộc nhóm dịch vụ thiết yếu. Sau khi gồng mình vượt qua dịch Covid-19, theo ông, hiện có nhiều chủ đầu tư khách sạn gặp khó khăn về luồng tiền do tình hình kinh doanh hồi phục dưới kỳ vọng và không loại trừ tình huống chủ khách sạn có sử dụng vốn vay, lãi suất cao nên bị ngộp tài chính. Vì vậy, hiện tượng nhiều khách sạn rao bán, đổi chủ, hoặc đóng cửa cho thấy các nhà kinh doanh dịch vụ lưu trú đứng trước lựa chọn khó khăn là gồng gánh tiếp hay buông xuôi, bán tài sản.

Chủ tịch North Stars Asia đánh giá, thị trường M&A khách sạn đã được kích hoạt từ 2020-2021 (thời điểm đỉnh dịch Covid-19) nhưng đến năm 2022-2023 khi các kỳ vọng phục hồi không đến nhanh như dự báo, kinh doanh bấp bênh, rất nhiều khách sạn gồng lỗ không xuể. Các thách thức này đã biến cơn sóng ngầm rao bán khách sạn thành làn sóng mạnh mẽ, công khai hơn. Tuy bên bán đã giảm giá, bên mua cũng không vội vàng, vì những lo ngại rủi ro dẫn đến thế giằng co, hàng rao bán rất nhiều nhưng chốt đơn lại rất ít.

Ông Hà phân tích, khi đã tiếp cận được các chủ khách sạn ngộp dòng tiền, bên mua còn phải tính đến 2 yếu tố quan trọng là vị trí và thương hiệu của bất động sản du lịch ấy. Thông thường với những tập đoàn có tiềm lực tài chính mạnh, họ sẽ lựa chọn những khách sạn ở vị trí thuận tiện, phù hợp với tập khách hàng hiện hữu nhằm nâng giá trị trong hệ sinh thái các sản phẩm và dịch vụ đang kinh doanh và khai thác.

Ông Hà phân tích thêm, khó khăn của các khách sạn tại TP HCM hiện nay còn do thành phố dựa vào khách ngoại, trong khi khách nội địa “chảy” về các thị trường biển. Sự sống còn của các khách sạn tại TP HCM gắn liền với luồng khách quốc tế, trong khi luồng khách này chưa tăng nhanh như kỳ vọng. Sự hồi phục du lịch của Việt Nam bị chậm là do chính sách visa nhập cảnh của Việt Nam còn giới hạn so với các nước láng giềng.

Đến ngày 3/6 Việt Nam mới đề nghị nâng thời gian lưu trú. Trong khi đó, các quốc gia khác như Thái Lan, Singapore, để kích cầu du lịch đã nâng thời gian miễn thị thực nhập cảnh cho các quốc gia lên 60 hoặc 90 ngày. Muốn kích cầu cho thị trường du lịch TP HCM, theo ông, cần hướng tới một chính sách cấp visa cởi mở và thông thoáng hơn.

Bên cạnh chờ chính sách nới visa 2-3 tháng cho du khách nước ngoài, thị trường khách sạn TP HCM buộc phải vật lộn với bài toán nội tại. Cũng theo ông, giai đoạn thay máu, bán mình hàng loạt trên thị trường khách sạn là kịch bản không thể tránh khỏi và nên được xem như quy luật sàng lọc của nền kinh tế. Quá trình thanh lọc này cũng có mặt tích cực là hướng các sản phẩm khách sạn phát triển theo mô hình chuyên nghiệp hơn, tập trung về chất thay vì bùng nổ dễ dãi về số lượng như thời gian qua.